O setor da construção civil em Juiz de Fora e na Zona da Mata tem acompanhado com atenção as recentes alterações na legislação de regularização fundiária, que afetam diretamente incorporadoras, construtoras e investidores imobiliários. A regularização fundiária urbana, conhecida pela sigla Reurb, foi consolidada pela Lei nº 13.465/2017 e vem sendo continuamente interpretada e complementada por normas estaduais e municipais, com o objetivo de conferir segurança jurídica à posse, estimular o desenvolvimento ordenado das cidades e viabilizar o acesso a financiamento e investimentos.
Na prática, a nova legislação tem impacto expressivo em loteamentos antigos, áreas de ocupação consolidada e imóveis construídos sem licenciamento adequado. Em Juiz de Fora, onde a expansão urbana foi marcada por períodos de crescimento acelerado, não é incomum encontrar terrenos e edificações em situação irregular, o que inviabiliza a formalização de contratos de compra e venda, dificulta o acesso a crédito imobiliário e restringe a possibilidade de registro no cartório de imóveis. Para incorporadoras e construtoras, a ausência de regularização representa risco elevado, já que pode comprometer a comercialização de unidades e gerar litígios entre compradores, vendedores e órgãos públicos.
A Reurb estabelece duas modalidades principais: a de interesse social (Reurb-S), voltada a populações de baixa renda, e a de interesse específico (Reurb-E), destinada a empreendimentos em áreas privadas e com perfil de mercado. Ambas dependem de processos administrativos junto ao poder público municipal, que envolvem análise técnica, urbanística, ambiental e registral. O Município desempenha papel central ao aprovar projetos, emitir certidões e encaminhar a documentação ao cartório competente, de modo que construtoras e incorporadoras precisam alinhar suas estratégias com os requisitos locais.
A regularização fundiária não se restringe ao aspecto registral. Ela implica também na observância de normas de uso do solo, regras ambientais e exigências de infraestrutura urbana, como vias de acesso, saneamento e áreas destinadas a equipamentos públicos. O não atendimento desses parâmetros pode resultar em autuações, embargos de obra e ações civis públicas, ampliando a exposição das empresas a litígios e responsabilidades financeiras. Nesse contexto, a atuação preventiva, com pareceres técnicos e jurídicos desde a fase de planejamento, mostra-se fundamental para viabilizar projetos com segurança.
Sob a perspectiva contratual, a regularização é igualmente estratégica. Contratos de promessa de compra e venda de unidades ainda não regularizadas exigem cláusulas específicas que assegurem prazos e responsabilidades em caso de atraso na aprovação de projetos ou indeferimento de processos administrativos. Além disso, bancos e instituições financeiras tendem a restringir o financiamento de imóveis em situação irregular, o que pode comprometer a liquidez de empreendimentos. Antecipar esse risco com assessoria jurídica especializada é medida que reduz incertezas e fortalece a confiança de investidores e adquirentes.
Em síntese, a nova lei de regularização fundiária representa oportunidade e desafio para o setor da construção civil. Oportunidade porque possibilita a legalização de imóveis e áreas antes inviáveis para o mercado formal, ampliando a base de negócios; desafio porque impõe às empresas maior rigor técnico, ambiental e jurídico. Para Juiz de Fora e região, onde o setor imobiliário tem papel relevante na economia, a capacidade de se adequar a essa nova realidade será determinante para o sucesso dos empreendimentos e para a segurança jurídica das transações imobiliárias.